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建房04: 听证会

上一篇的结尾提到了听证会,这一篇将重点说下与建房相关的听证会。

1、规划建筑与现有规划法规(Zoning by-law)有略微的区分(Minor variances),如果规定建筑覆盖率为25%,则实际项目做到30%

2、拟建项目与现有规划用地性质不相符合(Non-conforming uses);

3、现有一块地最多分为两到三块地(Severance),如果分为更多块地时,一般很难通过听证会批准,而是通过土地分割(Subdivision)的程序获得。

多伦多市分为市中心、东约克(Toronto and East York)、北约克(North York)、士嘉堡(Scarborough)和怡陶碧古(Etobicoke York)四个委员会(Four Panels)。每个委员会通常会有五个委员,每个委员负责相对应的区域。一般情况下,每个月举行两次听证会,每次听证会审查的项目多则可达到40个以上。

通常在提交申请后的60天内上会,会上大多是由建筑师代表业主出面陈述且回答问题。而上会前至少10天,政府要求业主在项目场地内明显处就听证内容做出公示,包括对拟建项目的描述、哪些指标超出了规范的规定、超出了多少、以及听证会的时间和地点等。此外,政府相关部门会以信函的形式将同样的内容通知距离现场60米以内针对独幢住宅项目的相邻业主。因此不只是相邻业主,任何人都可以对拟建项目提出异议。

最好是房主申请人能在上会前与房屋周围的邻居进行沟通并争取得到他们的同意。因为如果事先与邻居沟通过,听证会时若无邻居出席反对,这样在听证会上判决结果的成功率会高很多。听证会的裁决结果通常是在现场做出的,但要在15天以后才会正式发布。这15天是给反对者的上诉时间,如果没有上诉,才能颁发许可。

                                                                                                                                 原创:pingbo

 
上传: Golden
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